KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ SİVİL AKTÖRLER
HAK SAHİBİ
Hak sahipleri (Konut sahipleri & ticari ünite sahipleri) 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasından faydalanmak isteyen “iskânlı tapu”, “kat irtifaklı tapu”, “hisseli tapu”, “arsa tapulu gecekondu” ve “kaçak bina” sahipleri, bakanlık tarafından lisanslanmış yetkili bir kuruluşa başvuruda bulunarak binaları için deprem risk raporunu almakla yükümlüdürler. Bu başvuruyu binadaki bir kişinin yapması yeterlidir. Riskli yapı tespit raporuna göre binasına “riskli” şerhi konulan kat maliklerinin diğer görevleri ise şunlardır:
- (Varsa) İtiraz hakkını kullanmak
- İtiraz etmediyse gerekli çoğunluğu sağlayarak ortak karar protokolünü imzalamak
- Ortak karar protokolüne göre müteahhit seçimini, kredi kullanacağı bankayla anlaşmalarını yapmak
- Binanın yıkım, yenilenme, yeniden yapım masraflarını hisseleri doğrultusunda karşılamak
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ SİVİL AKTÖRLER
KAT MALİKİ OLMAYANLAR VE KİRACILAR
Eğer kat maliki değilseniz, bir işyeri ya da konutta kiracıysanız, kentsel dönüşüm yasasının kıracılar için uyguladığı kira yardımı avantajından faydalanabilmeniz için, riskli olarak tespit edilen binanın, kullanıcıları tarafından anlaşmayla tahliye edilmiş olması gereklidir. Ayrıca kanun kapsamında kiracılara, taşınma masrafları dikkate alınarak, bir defaya mahsus olmak üzere iki ay kira yardımı yapılabilmektedir. Kira yardımı hakkında detaylı bilgiye ulaşmak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sitesine bakabilirsiniz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ PROFESYONEL AKTÖRLER
İMARLAR
Mimarlar riskli yapıların yeniden inşası için proje hazırlamakla görevlidir. Kullanıcılarının ihtiyaçlarına maksimum düzeyde cevap verebilecek, güvenilir ve nitelikli binalar yapmakla yükümlü olan mimarlar, kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli aktörlerden biridir. Mimar, riskli yapının projelendirme sürecinde çalışabildiği gibi, riskli yapı raporuna itiraz gelmesi durumunda bakanlık tarafından yetkilendirilecek rapor kontrol heyetinde de görev alabilir. Bina inşaat aşamasında ise, uygulama kontrolörlüğü yapmak üzere yetkili bir mimarin görevlendirilmesi gerekmektedir. Bu aşamada, kontrolörlük ücretini mülk sahibi olarak sizin vereceğiniz bağımsız bir mimar tutabilirsiniz. Kontrolör mimarin bağımsız olması, 2.1 yapınızın istediğiniz kalitede üretilmesi açısından menfaatinize olabilir. Mimari kendiniz seçebilir, ücretini müteahhidin ödemesi için anlaşabilir ya da anlaşacağınız müteahhidin önereceği mimarlardan biriyle çalışabilirsiniz. Eğer yeni bir proje çizdirmeye vaktiniz yoksa ve anlaşacağınız müteahhitlik firmasının size sunacağı plan ve projeler üzerinden sözleşme imzalayacaksanız, ekibinizdeki mimardan planları teknik olarak inceleyerek size danışmanlık sağlamasını talep edebilirsiniz.
Dikkat : Riskli yapı tespit raporuna başvurmadan önce kuracağınız çalışma ekibinde bir mimar bulunmalıdır. Riskli yapınızın dönüşüm sürecini başlatmadan önce, bir mimar ile çalışmaya başlamanız çok önemlidir. Böylece, dönüşüm sürecini başlatmadan önce yenilenecek binanızın projesini ekibinizdeki mimara istekleriniz ve ihtiyaçlarınız doğrultusunda çizdirip, yeni çizilmiş proje doğrultusunda dönüşüm sürecini birlikte geçireceğiniz bir müteahhit arayışına çıkabilirsiniz.
Dikkat : Kentsel dönüşümün esas amacı, yenilenen yapıya ve çevresine ekonomik bir rant sağlamak olmasa da, dönüşüm sürecinin doğal bir yansıması olarak, yenilenen bütün binalar belli bir değer kazanır. Bu bağlamda, yeni yapılacak binanızın kazanacağı değerin, binanızın tasarımcısı olan mimarin mesleki donanımıyla doğru orantılı olduğunu unutmamalısınız.
MÜTEAHHİT İLE İKİ TÜRLÜ ANLAŞABİLİRSİNİZ :
- Eğer hak sahipleri olarak binanızı yeniden yaptıracak yeterli ekonomik sermayeye sahipseniz, kendi ekibinizdeki mimara çizdirdiğiniz projeyi müteahhide ücret karşılığında yaptırabilirsiniz.
- Hak sahipleri olarak kendi imkânlarınızla inşaat yaptıracak güce sahip değilseniz, müteahhitle “kat karşılığı” üzerinden anlaşabilirsiniz. Böylece müteahhidin ücretini, yenilenecek binadan vereceğiniz payla ödeyebilirsiniz.
NASIL İYİ MÜTEAHHİT BULACAĞIM?
- Müteahhit seçerken özellikle şu noktalara dikkat etmelisiniz: Binanızı yeniletmeyi düşündüğünüz müteahhidin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan alınmış müteahhitlik yetki belgesi var mı?
- Müteahhidin, binanızı imzalayacağınız teknik şartnameyle belirlenecek niteliğe uygun şekilde yapacak ekip ve ekipmanı var mı?
- Müteahhidin öz sermayesi projeyi bitirmeye yeterli mi? İnşaat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ PROFESYONEL AKTÖRLER
LİSANSLI DENETİM FİRMALARI
Riskli yapıların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen belediyeler, kamu kurumları, üniversiteler, meslek odaları ve lisanslı özel firmalar, herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti ve riskli yapı denetim raporu hazırlamakla görevlidir.
BANKALAR
6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında, hak sahipleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan düşük faizli kredi kullanabilmektedir.
Bankalar aynı zamanda müteahhitlere teminat mektuplarını veren aracı kurumlardır. Müteahhit firmalar sözleşmeden doğan her türlü yükümlülüklerinin teminatı olarak, yine sözleşmede kararlaştırılan zaman ve miktarlardaki banka teminat mektuplarını kat maliklerine sunarak, inşaatın tamamlanmasına yönelik garanti vermektedirler. Teminat mektubunun miktarının belirlenmesinde herhangi bir yasal kısıtlama bulunmamakla beraber genelde inşaat maliyetine veya kira bedellerine oranlanmaktadır.
BİNA YAPIMI İÇİN ANLAŞMALI BANKALARDAN KULLANACAĞIM KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ İÇİN SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?
- Krediyi kullanacağınız anlaşmalı banka, inşaatınızı yapacak müteahhidi değerlendirmeye alır.
- Bu inceleme neticesinde bankaya müteahhidi onaylar ya da değiştirmenizi tavsiye eder.
- Bankadan onay alan müteahhit eski binanızı yıkar ve yeni binanın inşaatına başlar.
- Yeni binanın toplam işteki yapım oranına göre müteahhit ödeme için bankaya başvurur. Banka ekspertizi binayı denetler ve işin oranına göre müteahhide hakediş olarak sizin adınıza ödeme yapar.
- Kullanmış olduğunuz kentsel dönüşüm kredisi böylece denetimli bir şekilde, inşaat kontrolü de yapılarak müteahhide hakediş olarak banka tarafından verilir.
- Çeşitli nedenlerle işi devamında başka bir müteahhit devraldığında, binanızı bitirecek para bankada durmaktadır.
BAKANLIKLAR
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün görevleri, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un 19. maddesine göre düzenlenmiştir.
Buna göre Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün kentsel dönüşüm bağlamındaki görevi şudur:
Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa, arazi düzenleme ve değerleme ile iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamakla birlikte dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.
ADALET BAKANLIĞI / NOTERLER/b>
Noterler riskli yapının tespitinden sonra karşınıza çıkacak aktörlerden biridir. Yapılacak tüm resmi işlemlerin belgelenmesi ve yasal kayıt altına alınması için noterlerle çalışmanız gerekecektir.
Bina ortak karar protokolü için noter vasıtasıyla gönderilen tebligatla bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıdaki kararlara katılmayanlara veya toplantıya iştirak etmeyenlere yine noter kararıyla tebliğ edilir.
Riskli yapınızın tespiti için başvuru yaptıktan sonra, gelen rapora göre itiraz etmeniz mümkündür. Bu aşamada Adalet Bakanlığı devreye girmektedir.
BELEDİYELER / TAPU MÜDÜRLÜĞÜ
Belediyeler, bünyelerinde bulundurdukları imar ve Şehircilik Müdürlüğü, Kentsel Tasarım Müdürlüğü, Plan ve Proje Müdürlüğü gibi birimlerle, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre; kentsel alan standartlarına uygun, yaşanabilir kentsel çevrelerin oluşturulması; görevli oldukları ilçedeki konut alanları, ticaret alanları, sosyal ve kültürel alanlar ile spor-rekreasyon alanlarının diğer kurumlarla birlikte planlanması faaliyetlerini yürütmektedir. Tapu Müdürlüğü ise riskli olarak tespit edilen binaların tapularına “riskli” şerhi koymak ve bu durumu mal sahiplerine bildirmekle yükümlüdür.
DÖNÜŞÜME KARAR VERME VE HAK SAHİPLERİYLE ANLAŞMA
Kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde binanızı yenileme süreci içerisinde kendinizi en rahat hissedeceğiniz bölüm, riskli yapı tespit raporuna kadar olan başvuru süreci olacaktır. Çünkü burası karar verme sürecidir. Bu süreci de kendi içinde üçe ayırabiliriz.
- Taraflar arasında anlaşma ve ekip kurma
- Ekibinizdeki profesyonellere danışma
- Taslak sözleşmenin ve teknik şartnamenin hazırlanmas